আমাদের মেইল করুন dhunatnews@gmail.com
জমি ক্রয়ের পূর্বে জাল দলিল চেনার উপায়

আপনি একখন্ড জমি কিনেছেন, কিন্তু বিক্রেতা যে দলিল মূলে সম্পত্তির মালিক হয়ে আপনার নিকট জমি বিক্রয় করেছিল, সেটি জাল দলিল। এখন আপনার সম্পত্তি নিয়ে মামলা-মোকদ্দমা সৃষ্টি হবে। ফলাফল আপনার কষ্টার্জিত টাকায় কেনা জমিটি আপনার হাত ছাড়া হবে। তাই জমি ক্রয়ের পূর্বে জেনে রাখুন জাল দলিল চেনার উপায়। নিম্নলিখিত উপায়ে জাল দলিল সনাক্ত করা যেতে পারে-

১। বিক্রেতার কাছ থেকে তার মালিকানার সঠিকতা প্রমাণের জন্য সব ভায়া দলিল চেয়ে নিতে হবে। এরপর কোনো দলিল নিয়ে সন্দেহ হলে প্রথমে রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে দেখতে হবে যে, দলিলটির রেজিস্ট্রি কার্যক্রম শেষ হয়েছে কি-না অর্থাৎ বালাম বহিতে নকলকরন কাজ শেষ হয়েছে কি-না। রেজিস্ট্রি কার্যক্রম শেষ না হয়ে থাকলে দলিলটি সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষণ করা মূল দলিলের সাথে মিলিয়ে দেখতে হবে। রেজিস্ট্রি কার্যক্রম শেষ হয়ে থাকলে সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রি অফিসে বা জেলা সদরের রেকর্ড রুমে সংরক্ষণ করা বালাম বহির সাথে দলিলটি মিলিয়ে দেখতে হবে। এ জন্য নির্দিষ্ট ফিস প্রদান করে দলিলটি ‘তল্লাশ ও পরিদর্শনের’ জন্য নির্দিষ্ট আবেদন ফর্মে আবেদন করতে হবে।

২। সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস থেকে সংশ্লিষ্ট দলিলে উল্লিখিত জমির মিউটেশন বা নামজারি সম্পর্কে খোঁজ নিতে হবে। নামজারিতে ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না, পর্যবেক্ষণ করতে হবে। এক্ষেত্রে সি,এস, খতিয়ানকে ভিত্তি হিসেবে ধরতে হবে। সি,এস, খতিয়ানের সঙ্গে বিক্রেতার নামজারি খতিয়ানের কোনো গরমিল থাকলে জাল-জালিয়াতি আছে মর্মে ধরে নিতে হবে।

৩। সংশ্লিষ্ট দলিলে উল্লিখিত জমির মাঠপর্চাও যাচাই করতে হবে। এক্ষেত্রে উপজেলা সেটেলমেন্ট অফিসারের কার্যালয়ে গিয়ে নির্দিষ্ট ফিস প্রদান করে আবেদনের মাধ্যমে মাঠপর্চা উঠিয়ে যাচাই করতে হবে। সংশ্লিষ্ট জমির মাঠপর্চা অন্য ব্যক্তির নামে হলে সেখানে জাল-জালিয়াতি আছে মর্মে ধরে নিতে হবে।

৪। দলিলটি “হেবার ঘোষণাপত্র” বা “দানের ঘোষণাপত্র” হলে সেক্ষেত্রে দাতা-গ্রহিতার সম্পর্ক পরিক্ষা করতে হবে। এ ধরনের দলিল নির্দিষ্ট কয়েকটি সম্পর্কের মধ্যে হয়ে থাকে। যথা- স্বামী-স্ত্রীর মধ্যে, পিতা-মাতা ও ছেলে-মেয়ের মধ্যে, আপন ভাই-বোনের মধ্যে, নানা-নানী ও নাতি-নাতনীর মধ্যে, দাদা-দাদী ও নাতি-নাতনীর মধ্যে। এ কয়েকটি সম্পর্কের বাইরে এ দুই ধরনের দলিল রেজিস্ট্রি হলে তা সঠিক হবে না এবং এ ধরনের দলিল মূলে প্রাপ্ত জমি ক্রয় করা যাবে না।

৫। মূল মালিকের স্বাক্ষর নকল করে জাল দলিল তৈরি হতে পারে। এ ক্ষেত্রে স্বাক্ষর বিশেষজ্ঞের মাধ্যমে স্বাক্ষরের সত্যতা যাচাই করতে হবে।

৬। রেজিস্ট্রি অফিসের সীল জাল করে জাল দলিল তৈরি হলে প্রয়োজনে রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে বিভিন্ন সীল পরীক্ষা করতে হবে।

৭। সম্প্রতি রেজিস্ট্রি করা কোন দলিলের লেখককে জিজ্ঞাসা করেও জাল দলিল সনাক্ত করা যেতে পারে।

৮। দলিলটি সাম্প্রতিক রেজিস্ট্রিকৃত পাওয়ার অব অ্যাটর্ণি দলিল হলে সেটি নির্দিষ্ট ফরমেটে প্রস্তুত কিনা যাচাই করুন। কারণ, বর্তমানে ১৯ টি কলামে দলিলটি প্রস্তুতের বিধান রয়েছে।

৯। সি,এস, জরিপ পরবর্তী সময়ে জমিটি যতবার বিক্রি বা অন্যভাবে হস্তান্তর হয়েছে, তার সঙ্গে জমির পরিমাণ মিল আছে কি-না, তা যাচাই করুন।

১০। দলিলে ব্যবহৃত নন-জুডিসিয়াল স্টাম্প সাধারণত সনদপ্রাপ্ত কোন স্টাম্প-ভেন্ডারের কাছ থেকে কেনা হয়। স্টাম্প-ভেন্ডারগণ এক্ষেত্রে নির্দিষ্ট রেজিস্টার বহিতে স্টাম্প ক্রেতার নাম লিখে রাখেন এবং স্টাম্পে নির্দিষ্ট নম্বর ব্যবহার করেন। এক্ষেত্রে স্টাম্প ভেণ্ডারের মাধ্যমে স্টাম্প ক্রেতার নাম ও ব্যবহৃত নম্বর পরীক্ষা করে জাল দলিল সনাক্ত করা যায়।

“দানপত্র” দলিলের রেজিস্ট্রি খরচঃ

রেজিস্ট্রেশন ফিঃ
হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ২% টাকা পে-অর্ডারের মাধ্যমে সোনালী ব্যাংক লিঃ এ, কোড নং ১.২১৬১.০০০০.১৮২৬ তে জমা করতে হবে।

স্টাম্প শুল্কঃ
হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ৩% টাকা (স্টাম্প আইনের ৩৩ ধারা মোতাবেক)।

দলিলে সর্বোচ্চ ১২০০ টাকার নন-জুডিসিয়াল স্টাম্প ব্যবহার করা যাবে। স্টাম্প খাতের বাকি অর্থ পে-অর্ডারের মাধ্যমে সোনালী ব্যাংক লিঃ এ কোড নং ১.১১০১.০০২০.১৩১১ তে জমা করতে হবে।

স্হানিয় সরকার করঃ
হস্তান্তরিত সম্পত্তির দলিলে লিখিত মোট মূল্যের ৩% টাকা।

এছাড়া ২০০ টাকার স্টাম্পে হলফনামা, ই-ফিস ১০০ টাকা, এন ফিস-দলিলের প্রতিটি ৩০০ শব্দের দুই পৃষ্টার অতিরিক্ত প্রতি পৃষ্টার জন্য ৪০ টাকা হারে ও সম্পত্তি হস্তান্তর নোটিশের আবেদনপত্রে ১০ টাকা মূল্যের কোর্ট ফি লাগবে। এন-ফিস ও ই-ফিস পে-অর্ডারের মাধ্যমে সোনালী ব্যাংক লিঃ এ কোড নং ১.২১৬১.০০০০.১৮২৬ তে জমা করতে হবে।

বিঃদ্রঃ নিবন্ধনকৃত ধর্মীয়, দাতব্য, ক্রিড়া ও সাংস্কৃতিক প্রতিষ্টানের অনূকুলে যে কোন দানের ক্ষেত্রে স্হানিয় সরকার কর পরিশোধ করতে হবে না।

মন্তব্য